Преса про нас

01.06.2007

Интервью с Пампухой Геннадием Геннадиевичем, членом Президии Третейской Палаты Украины, председателем постоянно действующего Третейского суда при ЮК «Принцип» (г.Киев) (44 отделения по Украине, 120 судей)

 

- В последнее время в Украине очень популярно стало говорить о рейдерстве. Под атаки рейдеров попадает земля, недвижимость, компании. Вы, опытный юрист, как оцениваете ситуацию которая сложилась вокруг этого явления?

- Давайте в первую очередь разберемся с формулировками. Рейдер - довольно старое экономическое понятие. Рейдерство в США появилось в конце 70-х годов прошлого века. Это отдельная профессия, которая в Америке, после двух десятков лет скандала, называется не иначе, чем реформаторы компаний. В Западной Европе его практически не было (даже в американском варианте). В странах с переходной экономикой было в 90-х в Польше и Чехии - называлось "торпедированием". В Украине о нем активно начали говорить - с 2005-2006 года. До того захваты предприятий были, а вот рейдерства не было. Критикуют и обвиняют в пособничестве рейдерам всех – чиновников, судей, государственных исполнителей, нотариусов и т.п. Порой можно увидеть, что за последний период наиболее «ярыми борцами» с рейдерством становятся те юристы, бизнесмены и политики, фамилии или компании к которым они имеют отношение, так или иначе являлись участниками или инициаторами корпоративных захватов. На всем этом фоне отлично видно, как идет явная подмена понятий, более того квалификаций преступлений. Что я имею ввиду. Часто действия "рейдеров" попадают под статьи Уголовного кодекса: мошенничество, разбой, грабеж, убийство, вымогательство и т.п.. И при этом многие по-прежнему хотят называть этих людей именно "рейдерами", а не преступниками. Ведь такого преступления как «рейдерство» в УК Украины просто не существует. Иные же просто зарабатывают на этой «неравной борьбе» политические бонусы. И всем удобно. Кроме того, заметьте, стороне защиты всегда важно сформировать общественное мнение, что захват осуществляется с применением противоправных методов, даже когда на деле они и не используются. Особо деструктивным считаю обвинение судейского корпуса в пособничестве при корпоративных захватах. Так в Украине, в последнее время можно услышать из уст чиновников довольно резкие обвинения третейских судов в таком пособничестве, в превышении своей подведомственности при рассмотрении дел. Критика нужна, но справедливая, объективная, которая помогает исправлять ошибки в судебной практике, а не подріваеты доверие к ней.. Не будем скрывать, что существуют на данный период схемы обойти закон с использованием третейских судов ad hoc, т.е. судов «одноразового» действия. Но ведь такие эпизоды не должно негативно проецироваться на всю третейскую судебную систему, которая в большинстве своем функционирует исключительно в рамках законадательства.

- За последний год можно услышать, что идет передел земли, хотя мораторий на ее продажу действует до конца 2007 года. Не является ли это все же проявлением земельного рейдерства у Вас в государстве?

- Действительно с 13 января 2007 года действует очередной мораторий на куплю-продажу сельскохозяйственных земель. Де-факто земли успешно продаются, принося допущенным к пирогу спекулянтам от 100до 500% годовых. "Серый" рынок процветает.
Инвестирование в землю - дело рискованное. А особенно в нынешних условиях полного отсутствия легального земельного рынка. Тем не менее риск оправдан, ведь с каждым годом земля дорожает в несколько раз. Например, по данным некоторых экспертов, за прошлый год в Киевской области ее стоимость увеличилась на 50--70%. Такой же рост цен, думаю, можно ожидать и в текущем году.

В январе нынешнего года депутаты преодолели вето Президента и продлили мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения до 1 января 2008 года. Запрет наложен на торговлю не только пахотными землями, но и землей товарного сельскохозяйственного производства и личного хозяйства. Теперь запрещено еще и изменять целевое назначение этих земель. Кроме того, все договора купли-продажи паев, а также земельных участков для ведения личного хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства, заключенные во время действия моратория, будут признаны недействительными. В начале января Минюст разослал письма нотариусам, предупредив, чтобы те воздержались от оформления сделок по отчуждению земельных участков и паев. А глав областных госадминистраций попросили взять под контроль операции с землей, дабы никаких сделок не заключалось.

Существует мнение, заслуживающее внимание, что ситуация на земельном рынке, скорее всего, является результатом раздела полномочий между различными политическими силами и тотальной скупкой земли этими же силами по низким ценам. Вероятно, мораторий был продлен для дальнейшего перераспределения рынка земли. Ведь когда рынок закрыт люди с использованием различных схем стремятся продать землю по более низкой цене. Поэтому вполне можно спрогнозировать, что после окончания действия моратория цены на землю только поднимутся. Думаю, что вред экономике государства от моратория достаточно серьезный, и этого нельзя не понимать чиновникам.

Одной из основных проблем передела рынка земли есть несовершенное законодательство. О том, что произошло с землей, к примеру Госкомзем узнает как о свершившимся факте. Потому-то и неудивительно, что пахотные земли отдаются под застройку.

Вот и судите можно ли говорить, что о том, что ситуация которая сложилась на рынке земли в Украине является рейдерством. Более похоже на первоначальное накопление капитала. На сегодня еще около 900 тыс. граждан не получили государственные сертификаты на право владения земельными паями и работают лишь со временными сертификатами. Это несет в себе явную угрозу не только для самих граждан, но и для государства и бизнеса, которых ждет постоянный процесс передела земельной собственности в будущем, при условии, что она приобретена в свое время с определенными юридическими «нюансами».

- Какие прогнозы по поводу отмены моратория?

- Вы знаете абсолютно разные. Дело в том, что формальная причина существования моратория – несовершенная законодательная база для формирования рынка земли. Но ведь ее формированием как раз никто особо и не занимается.. Законодательство Украины должно пополниться изменениями в Земельном кодексе и Законом «О рынке земли». Законопроект о рынке земли все таки был создан, но требует серьезных доработок и не выдерживает критики. Многие эксперты считают, что продление моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения до 2008 года провоцирует появления теневых схем на рынке земли. Уже даже существуют фирмы, которые специализируются на изменении целевого назначения земли, выкупая участки и перепродавая их на вторичном рынке. Сохранение запрета на торговлю сельхозземлями помогает спекулянтам -- мораторий удерживает цены на уровне, который намного ниже соответствующего реальному и легальному платежеспособному спросу. Можно предположить, что если парламент эти законы не примет, мораторий может быть продлен на неопределенный срок со всеми вытекающими отсюда последствиями. А прогнозировать что-либо относительно работы парламента в нынешней политической ситуации и готовящихся перевыборах в сентябре – дело не благодарное.

- Какие же риски можно предположить, если мораторий все же продлят?

- Сложившаяся ситуация уже привела к динамичному подорожанию земельных участков с несельскохозяйственным целевым назначением. Кроме этого, некоторые компании вынуждены на неопределенное время свернуть планы строительства коттеджных городков, логистических центров и других объектов, поскольку под их строительство были приобретены хоть и малопродуктивные или деградировавшие, но все-таки сельхозземли. Новые владельцы планировали провести смену их целевого назначения, однако, согласно последним изменениям в Земельном кодексе, делать это запрещено. Под угрозой остановки находятся предприятия добывающей отрасли, поскольку расширение карьеров происходит за счет земель, имеющих статус сельскохозяйственных. Также под вопросом находятся планы развития городов, поскольку увеличение их территорий происходит за счет близлежащих сельхозземель.

- Тактика ограничений на любом рынке, особенно инвестиционная, в конце концов, оборачивается для него большими потерями. Какая ситуация нынче с запретом продажи земли иностранцам в Украине?

- На данный момент иностранный гражданин в Украине не может приобрести земли сельхоз назначения. Если в госакте на участок земли указано, что ее целевое назначение – «под застройку», то все легальные основания для приобретения у иностранца есть. Однако земля «под застройку» несравнимо дороже, чем с иным целевым назначением, особенно под Киевом. Не для кого ни секрет, что земля иностранцам все равно продается, но уже в обход закона. Земля первоначально покупается на подставное лицо с украинским гражданством, целевое назначение изменяется «под застройку» и потом уже переоформляется на иностранного гражданина.

- Какие существуют юридические нюансы при оформлении сделок с землей? Порекомендуйте, как юрист, на какие документы обратить внимание?

- В идеальном случае продавец должен иметь госакт о праве собственности на земельный участок, выданный местным управлением земельных ресурсов; экспертное заключение о стоимости земельного участка; справку об отсутствии ограничений и обременений на земельный участок; нотариально заверенное соглашение супруги/супруга на продажу земельного участка; паспорт и идентификационный код.

Что же касается типов земельных участков, то согласно ст. 19 Земельного кодекса Украины, все земли в зависимости от целевого назначения делятся на девять категорий: сельскохозяйственного назначения, жилищной и общественной застройки, природно-заповедного и прочего природоохранного назначения, оздоровительного назначения; рекреационного назначения; историко-культурного назначения; лесного фонда; водного фонда; промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и прочего назначения.

В теневые схемы покупки-продажи земель сельхозназначения ввязываться не стоит. Однако приобретение земли на вторичном рынке возможно. Если выступить в качестве "добросовестного покупателя", то есть с соблюдением всех формальностей купить участок земли, уже не имеющей сельхозназначения, то придраться к легитимности сделки будет тяжело. Но целевое назначение должно быть изменено еще до сделки. Ранее это обходилось приблизительно в половину стоимости самого участка (сейчас официально менять назначение земли нельзя, поэтому и продается в основном то, что уже "изменено").

Смена целевого назначения земельных участков регулировалась постановлением Кабинета Министров Украины "Об утверждении Порядка изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц" от 11 апреля 2002 года. покупатели после завершения сделки часто сталкиваются с проблемами, самая неприятная из которых - невозможность использовать земельный участок так, как планировалось. Нередко землю продают без сопроводительной документации: проекта отвода данного земельного участка, акта установления и согласования границ землепользования и прочих важных бумаг. Поэтому не стоит спешить с оформлением сделки до предоставления продавцом полного пакета документов.

Надо помнить и о риске неправильного определения границ земельного участка. Рекомендую, прежде чем купить земельный участок, тщательно изучить документацию с привлечением специалистов, а также не полениться и съездить осмотреть территорию - чтобы убедиться в совпадении реального участка с указанным в документах, возможно пообщаться с районным отделом земельных ресурсов.

- Если возникнут юридические проблемы в сфере земельных правоотношений, можно ли обращаться за их разрешением в Третейские суды? Какова сейчас ситуация в целом с Третейским судопроизводством в Украине?

- Земельные споры входят в юрисдикцию третейских судов и достаточно эффективно, как показывает судебная практика, ими разрешаются. Перспективность развития третейского рассмотрения в земельной сфере, очевидно, не вызывает никаких сомнений у практикующих юристов, арбитров, адвокатов, научных работников, поскольку из первой половины 90-х годов в ходе приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных предприятий возникли огромное количество споров, связанных с признанием права собственности на земельные участки, определением границ земельного участка, имущественные споры в связи с делением имущества коллективных сельскохозяйственных предприятий, гражданско-правовые споры относительно раздела имущества крестьян, споры относительно установления земельных сервитутов, споры относительно аренды земли (при условии, если арендатором не выступает сельский, поселковый, городской совет или местная государственная администрация ) и т.п. Все эти споры достаточно активно рассматривались в постоянно действующих Третейских судах.

Надо заметить, что Третейский суд не является органом правосудия, потому он имеет ряд существенных отличий от судов общей юрисдикции.

Во-первых, обращение к третейскому суду происходит по третейскому соглашению, то есть стороны договариваются, что споры, которые возникнут между ними, будут переданы на рассмотрение конкретного Третейского суда. Особенностью Третейского соглашения является то, что оно становится обязательным для сторон, и они уже не имеют права уклониться от передачи спора в Третейский суд в случае возникновения конфликтной ситуации.

Во-вторых, статистика свидетельствует, что срок рассмотрения дела в третейском суде составляет от недели до двух месяцев, тогда как в судах общей юрисдикции – до 6 месяцев. А его решение практически невозможно обжаловать (в целом пересмотр решения может состояться, но только в случае грубого нарушения судебной процедуры).

В-третьих, система Третейских судов предусматривает возможность выбора судьи, который будет рассматривать дело.

В-четвертых, решение Третейского суда является окончательным и обжалованию не подлежит, кроме случаев, предусмотренных законом „Про Третейские суды”. В процессе рассмотрения спора Третейский судья обсуждает со сторонами все аспекты спора, включая юридические вопросы, связанные с правами и обязанностями каждой стороны. Стороны могут заключить мировое соглашение, которое будет утверждено решением суда. Дела рассматриваются в открытом или закрытом судебном заседании на украинском или русской языке за местонахождением Третейского суда, или в другом месте с учетом всех обстоятельств дела (характеру спора, удобства избранного места третейского рассмотрения для сторон, состава Третейского суда и т.п.).Особо важно, что решение Третейского суда, которое не выполнено в добровольном порядке, подлежит принудительному исполнению в соответствии с Законом Украины "Об исполнительном производстве". Исходя из этого Третейские суды на данный период являются довольно эффективным и законным способом защиты прав юридических и физических лиц в сфере гражданских, земельных, хозяйственных правоотношений. Я ни в коем разе не умоляю профессиональный уровень государственных судов, но не секрет, что зачастую в этой системе действует так называемое «телефонное» право. В системе третейских судов a priori такое давление на суд невозможно. Третейские судьи не получают зарплату из бюджета и в большинстве своем они объективны и незаангажированы. Кроме того в профессиональные третейские суды, которые рассматривают те же земельные споры привлекают высокого уровня третейских судей, которые являются профессионалами именно в земельных правоотношениях. Можно даже уже говорить о некой конкуренции, которую составляют Третейские суды государственным. Правильнее в этом случае сказать, что мы альтернативный метод решения судебных споров. Напоследок хотелось бы пожелать вашим читателям успешного бизнеса, но прежде чем принимать решение все же советую обратиться или к своему адвокату или к профессиональному юристу в Украине.

Интервью подготовила Инна Гордийчук