Публікації

16.07.2007

Консультация для читателей «Столичной недвижимости»,июнь 2007
Пампуха Геннадій Геннадійович
Голова постійно діючого Третейського Суд при ЮК «Принцип»  

 

1. Як юридично грамотно поділити на двоє земельну ділянку під забудову (40 соток), який в даний час оформлений на двох господарів.

Спільна власність в Україні поділяється на спільну сумісну власність (без визначення частки кожного із співвласників) та спільну часткову власність (із визначенням часток кожного із власників). Право спільної часткової і спільної сумісної власності здійснюється за згодою всіх співвласників, тобто подарувати, продати чи ін. способом розпорядитися майном, що перебуває у спільній власності можливо лише за наявності згоди всіх співвласників в незалежності від того, кому із них яка частка належить.

Поділити майно (в даному випадку земельну ділянку) в натурі, що перебуває у спільній частковій або спільній сумісній власності можливо шляхом досягнення домовленості між усіма співвласниками. При цьому право спільної часткової та спільної сумісної власності припиняється, а на його місці у кожного колишнього співвласника виникає право приватної власності. Вказана домовленість фіксується в договорі про поділ нерухомого майна, який укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

Тобто, господарям земельної ділянки необхідно звернутись до нотаріуса та укласти договір про поділ нерухомого майна (земельної ділянки). Потім з даним договором кожен із нових власників повинен звернутися до землевпорядної організації, яка має відповідні ліцензії, та яка на підставі укладеного між співвласниками договору розробить технічну документацію на нові (менші за розміром) земельні ділянки та на основі якої орган земельних ресурсів видасть кожному із власників державний акт на право приватної власності на землю.

Спори з приводу поділу спільного майна розглядаються в судовому порядку, зокрема в третейських судах.

 

 

2. Ми з чоловіком в шлюбі придбали 1-кімнатну квартиру, яка була зареєстрована на мене. Зараз розійшлись, але поки що офіційно не оформили припинення шлюбу. По усній домовленності чоловік залишає мені всю квартиру, але наскільки я знаю, при розірванні шлюбу сумісне майно подружжя поділяється, тому хочу юридично грамотно закріпити право власності на квартиру, щоб в подальшому нікто не претендував би на квартиру. Як мені це зробити?

На мою думку, спочатку потрібно з'ясувати, що таке спільне сумісне майно подружжя.

Відповідно до ст.60 Сімейного Кодексу України, майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить дружину та чоловіку на праві спільної сумісної власності незалежно від того, що один з них не мав з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку (доходу). Вважається, що кожна річ, набута за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя. Теж саме, але в менш розвинутій формі, зазначено у ч.3 ст.368 Цивільного Кодексу України – майно, набуте подружжям за час шлюбу, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно ст.64 Сімейного Кодексу України дружина та чоловік мають право на укладання між собою усіх договорів, які не заборонені законом, як щодо майна, що є їхньою особистою приватною власністю, так і щодо майна, яке є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя.

Аналізуючи положення Цивільного Кодексу України щодо форми договорів, предметом яких є нерухоме майно, приходимо до висновку, що вони (договори) повинні бути нотаріально посвідчені та пройти державну реєстрацію як правочин, так й реєстрацію права власності.

Розділом 18 “Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України”, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2003 р. за № 20/5 та зареєстрованого в Мін'юсті України 03.03.2003 р. за № 283/8882 (далі – Інструкція) передбачено посвідчення угод між поружжям, батьками дитини, а також особами, які проживають однією сім'єю. Абзацем 2 пункту 172 Інструкції надається перелік договорів, які можуть укладаться між подружжям. Але як засвідчує практика, даний перелік не є вичерпним, тому що законодавство постійно змінюється і положення чинного законодавства України передбачають укладання договорів одного із подружжя на користь іншого. Так ч.2 ст.64 Сімейного Кодексу України встановлює, що договір відчуження одним із подружжя на користь другого з подружжя своєї частки у праві спільної сумісної власності подружжя може бути укладений без виділу цієї частки. На сьогоднішній день існує нотаріальна практика посвідчення договорів про припинення спільної сумісної власності одного з поружжя на користь другого з подружжя. Дану тезу також підтверджують реєстратори бюро технічної інвентаризації, які на даний момент здійснюють реєстрацію прав власності на нерухоме майно, тому що таки договори вже є в механізмі реєстрації прав власності.

Враховуючи вищевикладене, Вам з Вашим чоловіком потрібно звернутися до нотаріуса для укладання договору про припинення спільної сумісної власності подружжя на користь Вас. Даний договір (правочин) підлягає реєстрації права власності в органах БТІ наряду з первинним правовстановлювальним документом і буде свідчити про одноособове Ваше право власності на квартиру.

 

 

3. Хочу продати свою квартиру де прописаний мій малолітній син. З матерю дитини живимо в громадському шлюбі. Що потрібно зробити для того, щоб виписати дитину?

Відповідно до ст.29 Цивільного Кодексу України місце проживання фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, придатне для проживання в ньому (гуртожиток, готель тощо), у відповідному населеному пункті, в якому фізична особа проживає постійно, переважно або тимчасово. Місце прописки (місце реєстрації) вважається місцем проживання фізичної особи, але реєстрація за даною адресою ще не надає можливості набуття права власності на дане нерухоме майно.

Місцем проживання фізичної особи у віці від десяти до чотирнадцяти років (малолітня особа) є місце проживання її батьків.

Згідно ч.2 ст.177 Сімейного Кодексу України батьки малолітньої дитини не мають права без доволу органу опіки та піклування вчиняти такі правочини щодо її майнових прав:

• укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, в тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири;
• видавати письмові зобов'язання від імені дитини;
• відмовлятися від майнових прав дитини.

Прошу звернути увагу на останню дію, яку заборонено проводити без відповідного дозволу органу опіки та піклування, а саме: відмова від майнових прав дитини. Відповідно до ч.2 ст.190 Цивільного Кодексу України майнові права визначаються речовими правами.

Речові права це сукупність прав, а саме: право власності, право володіння, право користування та інші права, передбачені законодавством України.

Реєстрація за місцем проживання (прописка) це є одночасне право володіння та право користування малолітньою особою квартирою, яка належить його батьку.

Підсумуючи всі надані роз'яснення, радимо Вам звернутися до органу опіки та піклування відповідного органу місцевого самоврядування для отримання інформації щодо збору документів, які дозволять Вам перереєструвати Вашого малолітнього сина за іншою адресою для подальшого

 

4. Батько хоче зареєструвати співмешканку в квартирі, яка йому належить, але відповідно до якої укладено заповіт на мою користь. Не виникнуть в мене проблеми в разі смерті батька? Буде в неї можливість претендувати на частину квартири ?

Заповітом, згідно ст.1233 Цивільного Кодексу України, є особисте розпорядження фізичної особи на випадок своєї смерті. Якщо заповіт не буде скасовано особою, яка його склала, то на мою думку, у Вас немає підстав для хвилювань.

Спробую пояснити. Якщо заповіт буде мати законну силу, то дана особа може претендувати на частку в майні тільки в разі, якщо вона, згідно ст.1241 Цивільного Кодексу України, є особою, яка має обов'язкову частку у спадщині, а саме – малолітні, неповнолітні, повнолітні непрацездатні діти спадкодавця, непрацездатна вдова (вдівець) та непрацездатні батьки спадкують, незалежно від змісту заповіту, половину частки, яка належала б кожному у разі спадкування за законом (обов'язкова частка). Співмешканці Вашого батька потрібно відповідно до ст.1264 Цивільного Кодексу України довести, що вона є хоча б спадкоємцем четвертої черги – особа, яка проживала зі спадкодавцем однією сім'єю не менш як п'ять років до часу відкриття спадщини. Але і в цьому разі Ви є спадкоємцем першої черги, тому співмешканка Вашого батька не буде мати можливість отримати будь-яку частку. Все це стосується обставин, якщо Ваш батько не скасує попередній заповіт та не укладе нового.

Якщо уявити, що Ви вже оформили спадкове майно на підставі заповіту, то можете згідно ст.391 Цивільного Кодексу України подати позов до суду з вимогами усунення перешкод з боку вищезгаданої особи у здійсненні Вами права користування та розпорядження майном.

Дозвольте надати Вам пораду. На сьогоднішній день законодавцем передбачено такий договір як спадковий. Стаття 1302 Цивільного Кодексу України дає його визначення, а саме: за спадковим договором одна сторона (набувач) зобов'язується виконати розпорядження другої сторони (відчужувача) і в разі його смерті набуває право власності на майно відчужувача. Це практично, що й заповіт, але даний договір не потребує подальшого оформлення в державній нотаріальній конторі свідоцтва про право на спадщину. Спадковий договір безпосередньо є правовстановлювальним документом. А порада заключається в тому, що Ви з Вашим батьком можете укласти спадковий договір на квартиру, щоб уникнути в подальшому негативних ситуацій